よくあるご質問

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土地の境界で揉めると聞きますが、どのような土地が安心ですか。

(測量業に関するご質問)

以下の3点が一致していれば安心です。

  1. 現地に境界標(★:境界杭)が設置されていること。
  2. 境界点を確定したときの復元可能な測量図があること。
  3. 所有の土地が登記されていること。(土地登記簿謄本を法務局にて入手できること)

ただし、土地の登記申請は、本人の意思によります。

民法第177条では、「不動産に関する物権の変動の対抗要件」
すなわち、対抗要件の1つとして、土地を登記すれば第三者に対抗(主張)できることを定めています。一物一権主義です。
「登記」自体は絶対的なものでなく、登記の記載事項は一応記載どおりの権利が存するものと推定されます。これを『登記の推定力』といいます。

★境界杭は、不動産登記規則で表記されている永続性のある石杭または金属標その他これに類する標識であること。

境界杭(境界標)の役目について教えてください。

(測量業に関するご質問)

境界と呼ばれるものは2種類あります。公法上の境界と民間人同士(若しくは法人との)の所有権境界があります。両者とも土地所有権の境界点を表示するために境界杭という目印を示しています。
この境界杭の位置付けについて、誤解がされることがありますので注意してください。現地に境界杭が存在しているからといって、必ずしも本来の境界点・境界標を示すものではありません。
一般的には、境界であると認識しても差し支えありませんが、天災(地震・土砂崩れ等)や近隣の工事等により本来の位置から移動していることがあります。
そのためにも境界標を境界点に設置したとき、後日復元可能な測量図を作成しておけば、移動の有無も確認でき後々安心です。
境界杭(境界標)には、石杭(御影石)、コンクリート杭、金属標、鉄鋲、プラスチック、刻印等がありますので、その場その場の状況と必要性に応じた杭をお選びください。
その境界杭は、「永続性のある石杭または金属標その他これに類する標識であり、材質は石、コンクリート、合成樹脂または耐久性を有し、かつ容易に移動しないように埋設されていると認められもの」となっているので留意してください。

【参 考】
不動産登記法  第131条~第150条
不動産登記規則 第77条第1項8、9、10号
民法      第223条、224条、229条
刑法      第262条の2

筆界特定制度(ひっかいとくていせいど)とは?

(測量業に関するご質問)

境界には2種類あり、本制度は“公法上の境界”を特定するための行政制度です。
土地の所有権を有する登記名義人等の申請に基づき、筆界特定登記官が、申請人・関係人等に意見及び資料を提出する機会を与えた上、外部専門家(法務局長から任命された土地家屋調査士・弁護士・認定司法書士)である筆界調査委員が、土地の実地調査や測量など様々な調査を行った意見を踏まえて、筆界の位置を特定する不動産登記法上の制度です。

筆界特定とは、新たに筆界を決めることではなく、実地調査や測量を含む様々な調査を行った上公的な判断として筆界を明らかにし、隣人同士で裁判をしなくとも、迅速に境界をめぐる問題の解決を図ることができ、費用負担も少なくて済みます。
しかし、当制度で特定した結果に納得することができないときは、自らの意思により裁判で争うこともできます。

お隣と土地の境界で揉めています。どうしたらよいでしょうか?

(測量業に関するご質問)

土地の境界を確定するには、千差万別です。お話を伺ってから説明いたします。
状況によっては、測量士をはじめ、土地家屋調査士、司法書士、弁護士が関わってきます。
また、土地所有者等の要望により“筆界特定制度”を申請すれば、筆界特定登記官が関与してきます。

  • 土地境界が確定しないと土地利用が図れない場合がありますので、家族等関係者と十分相談の上決断ください。
  • ご相談内容については、『個人情報の保護に関する法律』を遵守し、他言することなく取り扱いには十分留意いたしますので安心してご相談ください。
取得しようとする土地に赤道が含まれている場合の対応について

(測量業に関するご質問)

まずは、“赤道”について説明をします。
総称、法定外公共物と称し、特に赤道を法定外道路(認定外道路)と呼びます。明治時代に地租を課さない国有地として扱い、現財務省が管理を行ってきました。
しかし、地方分権推進計画を実施するため、平成12年(2000年)4月1日施行の“地方分権一括法”(正式には長い法律名)により5年の暫定期間内に、「地方自治体内に存する法定外公共物を自ら所有する意思があれば申し出よ。」その申し出により国から“無償譲与”されました。当然譲与後は、自治体が自ら管理するなかで、その都度対応している状況です。

手順的には各自治体でさまざまです。各自治体に確認してください。

  1. 赤道の存在する自治体の担当部署に相談。
  2. 自治体が、その赤道の存置をする意思があれば、付替えが行われます。しかし、赤道自体の機能が喪失している場合は、『払い下げ』処分されます。
    1)払い下げるには条件があります。

    • 赤道全体(起点から終点まで)を払い下げする必要があります。
    • 赤道を含む土地所有者が複数存在する場合は、全ての所有者で申請する必要があります。
    • 赤道に接している全ての土地所有者の同意が必要です。

    [自治体が行うこと]

    • 事前協議を済ませ、その後申請者から自治体所定様式「法定外公共物用途廃止申請書」に関係書類を添付し申請があったなら、『廃川廃道敷有効利用等検討委員会』(各自治体により名称が異なる)に審議し、払い下げ方針が決定すること。

    ☆その検討内容

    • 現況下において、機能を喪失して将来においても機能を回復する必要がない場合
      (赤道を自らの所有地と一体利用している者、全てを払い下げ申請をし、その行為に係る対応を行うこと。)
    • 将来存在する地域内において自治体施策計画等により、存置する必要がない場合
    • 代替施設の設置により存置する必要がない場合等その他、当赤道として存置する必要がないと認められた場合☆ 法定外公共物用途廃止同意書、法定外公共物用途廃止申請書

    各自治体により異なりますので、担当部署へ相談してください。

  3. 境界確認の立会
    自治体自ら所管する測量図、関係書類を基に測量に入ります。
    その際、赤道に隣接する地権者は全て立ち会います。必要に応じて自治体は、利害関係人を立ち会わせます。
  4. 払い下げ地の土地鑑定
    自治体により異なるが、自治体自ら土地鑑定を行い、“払い下げ価格”を決定します。
取得する土地の正常な取引価格を評価するにあたり取得する土地の面積は、原則として、「実測面積を用いる」と規定している根拠。

(補償コンサルタント部門に関するご質問)

土地の面積は、一般に、法務局に備えられている土地登記簿に記載されている登記簿面積と実際に測量した成果に基づく実測面積に区分されます。
登記簿に記載された面積は、測量された時期によって測量技術の精度が大きく異なることにより信憑性に乏しいことがあり得ます。
したがって、現在の高度な測量技術を以って測量し直すことが必須で、面積の信頼性に富み、土地の管理上安心です。
また、法務局にて所有権移転登記申請を行う場合、添付書類の1つとして必ず必要になります。

代替地を提供した場合の1,500万円控除の特例について教えて欲しい。 また、同じ年に5,000万円控除の適用があった場合はどうなるか。

(補償コンサルタント部門に関するご質問)

土地等が土地収用法等の法令の規定に基づいて資産の収用等を行う事業施行者に、その収用等の対償に充てるために買い取られたこと。
当該適用のためにはさまざまな条件があります。

(例)

  • 譲渡する土地等が棚卸資産でないこと
  • 一つの事業に係る買取り等の申し出に対し二以上の年に分けて譲渡された場合は、最初の年に譲渡された資産に限って適用されること
  • 譲渡する土地等について、相続等の場合の課税の特例など(措置法§36の2、§36の5~6、§37の7、§37の9の2、§37の9の3)の適用を受けていないこと
  • 異なる複数の事業のために代替地を譲渡した場合であっても、特別控除の合計額は年間を通じて1,500万円が限度であること
  • 異なる二以上の規定を適用できる場合。例えば5,000万円控除と1,500万円控除が適用できる場合などの特別控除額は、それぞれの規定の限度額を合計した金額ではなく、暦年を通じて5,000万円までを限度として適用すること
収用交換等により資産を譲渡した場合の5,000万円控除の特例について教えてください。

(補償コンサルタント部門に関するご質問)

土地等が土地収用法対象事業等の用に供するために収用等された場合、譲渡所得から5,000万円が所得控除されます。

特に、ここで留意しなければならないことがあります。
土地については、無条件で5,000万円まで所得控除されます。ただし、補償金(建物・工作物等)は、収用等された資産の対価として支払われる対価補償金(譲渡所得の課税上の特例である)に限って適用がされます。

しかし、対価補償金にあたらないとされる補償金でも、一定の要件を満たすときは対価補償金へ振り替えられる場合があるので確認してください。

その他、次の項目について要件が具備していることに限られるので留意すること

  • 事業施行者等から最初に買取りの申し出があった日から6か月以内に譲渡したこと
  • 収用等された資産が棚卸資産でないこと
  • 同一の年に属する期間中に、収用等に係る資産のいずれについても代替資産の取得による課税の特例を受けていないこと
  • 一つの事業に係る買取り等の申し出に対し二以上の年に分けて譲渡された場合は、最初の年に譲渡された資産に限って適用されること≪注意≫
  • 異なる複数の事業のために資産を譲渡した場合であっても、特別控除の合計額は年間を通じて5,000万円が限度であること
取得する土地に所有権以外の権利が存する場合、その土地の価格の算定方法は、どのように決定し補償されるのか。

(補償コンサルタント部門に関するご質問)

基本原則は、取得する土地に所有権以外の権利が存する場合、当該権利を消滅させなければならない。
また、権利を消滅させる場合、「正常な取引価格」を補償します。
代表的な権利として、地上権、永小作権、賃借権、地役権等が挙げられ、これら権利に係る「正常な取引価格」は、近傍類地に関する同種の権利の取引価格を基準とします。
しかし、実務において、地上権等の正常な取引価格を求めることは難しく、実際には簡便な方法を用いています。
土地所有者と地上権等権利者の間で話合いの上“権利割合”を決めます。その結果を「権利配分届」という所定の用紙に示し、当事者の署名・押印を以って提出します。
この割合を以って補償すべき土地価格に乗じて、権利者の価格とします。

取得する土地に建物その他物件がある状態とない状態では、土地の価格はどのように査定されるか。

(補償コンサルタント部門に関するご質問)

一般に建物が存する土地の売買においては、売買の当事者間によって建物等の必要性が異なる。建物の建築年数等諸条件も含め買主の必要性に応じて異なります。仮に必要性がない場合、双方でその建物等の取り壊し費用等話合いが必要になり土地価格に反映されます。
一方、公共事業のために取得すべき土地の建物等が存する場合、これを事業の用に供する場合の外、原則として起業者が取得するのは土地だけであって、建物等については取得せず、別途支払う補償金により移転となります。
したがって、取得する土地に建物等があっても、これらがないものとして、「正常な取引価格」を補償するものとします。

当社には、顧問弁護士をはじめ有資格者がいますし、『個人情報の保護に関する法律』を遵守し、他言することなく取り扱いには十分留意いたしますので安心して相談ください。

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